Kifid: Adviseur verantwoordelijk niet nakomen koopakte

10 mei 2019 om 17:00

Tussen klant en de adviseur is een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen voor advies en bemiddeling bij een financieringsaanvraag. Klanten zijn van mening dat zij, door de ten onrechte gewekte verwachtingen, door de adviseur schade hebben geleden. Zij vinden dat de adviseur hen erop had moeten wijzen dat de financiering (mogelijk) niet op tijd rond zou zijn en wat de gevolgen hiervan zouden zijn. De Commissie overweegt dat de adviseur toerekenbaar tekort is geschoten in zijn dienstverlening. Daarom wijst de Commissie de vordering van Klanten gedeeltelijk toe.

De feiten

Op 18 juli 2017 hebben klanten de koopovereenkomst ondertekend waarin is opgenomen dat er een bankgarantie moet worden gesteld op uiterlijk 29 augustus 2017. Ook zijn er ontbindende voorwaarden opgenomen, die onder andere van kracht worden indien kopers geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening hebben verkregen.

Op 15 augustus 2017 hebben klanten het rentevoorstel van Woonfonds ondertekend. In dit voorstel is een verplichting opgenomen tot het aflossen van een aflopend krediet, voordat de hypotheek wordt verstrekt. Op 30 augustus 2017 heeft de adviseur de verkopende makelaar een e-mail gestuurd met de vraag om formeel uitstel van de ontbindende voorwaarden, omdat er nog geen akkoord is van de geld verstrekker “Woonfonds”. De adviseur geeft aan geen problemen te zien, maar zou graag nog uitstel hebben.

Op 4 september 2017 heeft de adviseur de verkopende makelaar een e-mail gestuurd waarin onder andere staat dat de stukken akkoord zijn bevonden en de klant het bindend voorstel later deze week ontvangt. De bankgarantie zal worden gesteld. De notaris ontvangt deze op 11 september 2017.

Op 19 september 2017 zijn de klanten per brief in gebreke gesteld door de verkopende partij. Zij krijgen tot en met 27 september 2017 de tijd om alsnog de koopovereenkomst na te komen. Op 27 september 2017 hebben klanten een brief gestuurd aan Woonfonds waarin zij onder meer aangeven dat ze van adviseur gewisseld zijn. Ook geven zij aan dat zij op 2 oktober 2017 op straat komen te staan wegens de levering van de oude woning.

Op 28 september 2017 heeft de verkopende makelaar klanten per brief geïnformeerd dat sprake is van verzuim en dat om die reden een boete bij hen in rekening wordt gebracht. Op 9 oktober 2017 is de hypotheek van de nieuwe woning gepasseerd.  Op 20 oktober 2017 heeft de Adviseur Klanten de nota van € 2.500,- voor zijn werkzaamheden gestuurd. Klanten maken bezwaar en dienen een klacht in. De adviseur erkent geen aansprakelijkheid.

Klanten vorderen € 16.411,84 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 december 2017. Zij geven aan dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. De adviseur had bevestigd dat het dossier compleet was voor de financieringsaanvraag. Desondanks heeft de adviseur nagelaten tijdig financiering te regelen voor klanten, waardoor zij een boete verschuldigd waren aan de verkopende partij.

De adviseur is tekortgeschoten in de communicatie jegens klanten. Hij had klanten tijdig moeten informeren over het uitblijven van het resultaat van zijn inspanningen en de gevolgen van het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Klanten hadden hierdoor de schade kunnen beperken.

De beoordeling

Tot de zorgplicht van de adviseur behoort onder andere dat hij, bij de begeleiding voor het verkrijgen van financiering, rekening houdt met de gegeven termijn van het financieringsvoorbehoud en klanten (tijdig) waarschuwt voor het verloop van de termijn en de gevolgen.

De adviseur heeft gesteld niet verantwoordelijk te zijn voor de gestelde schade. De reden van de vertraging voor het verkrijgen van financiering werd veroorzaakt door vertraging in de beoordeling van de financiering door de geldverstrekker en de verstrekte informatie door klanten. De adviseur stelt daartoe dat klanten geen volledige inzage hebben gegeven in hun inkomenssituatie. Zo was de lopende lening voor andere doeleinden dan opgegeven. En waren zij niet eerlijk geweest over een onderneming op naam van een van de klanten.

Ook vindt de adviseur dat het Woonfonds de aanvraag nooit had mogen goedkeuren. Het stond immers niet vast dat eigen geld beschikbaar was op het moment dat de financiering werd aangegaan. Dit eigen geld bestond uit de netto verkoopopbrengst van de oude woning van Klanten. Een probleem dat de adviseur hierbij had vermeld was dat de akte van hypothecaire geldlening van de nieuwe woning eerder gepasseerd zou worden dan die van de oude woning.

Volgens de Commissie had het op de weg van de adviseur gelegen om klanten te waarschuwen dat de aangevraagde financiering mogelijk niet tijdig rond zou zijn, zodat zij het financieringsvoorbehoud hadden kunnen inroepen. Nu de adviseur dat niet gedaan heeft en bovendien niet tijdig gewezen heeft op het verlopen van de (verlengde) termijn waarin nog het financieringsvoorbehoud gemaakt kon worden, is hij in zoverre toerekenbaar tekortgeschoten. Hij is dan ook aansprakelijk voor de daaruit voortgevloeide schade.

Voor wat betreft de gevorderde schade overweegt de Commissie als volgt. Klanten hebben verschillende schadeposten benoemd die zij vorderen van de Adviseur. Allereerst vorderen klanten de boete van € 8.910,- die zij aan de verkopende partij hebben betaald. Ten tweede vorderen Klanten de kosten voor de extra werkzaamheden van de notaris van € 350,-. Ten derde vorderen klanten (woon)kosten naar aanleiding van het uitstel van transport van in totaal € 3.700. Ten vierde vorderen klanten de advieskosten van de nieuwe adviseur van € 2.750,-. De adviseur heeft gesteld dat de financiering, die onder de nieuwe adviseur tot stand is gekomen, overeen komt met de inhoud van hetgeen hij klanten heeft geadviseerd. De Commissie merkt op dat uit de overgelegde stukken volgt dat de adviseur gedurende zijn adviestraject al veel voorwerk heeft verricht om de geldlening tot stand te laten komen. De nieuwe adviseur heeft kunnen voortbouwen op de verrichte werkzaamheden van de adviseur. Tot slot vorderen klanten totaal € 701,76 voor de tijd die zij hebben besteed aan contact met de adviseur over de financieringsaanvraag. De Commissie overweegt dat het besteden van dergelijke uren aan contact behoort tot het risico van het aangaan van een financiering.

De Commissie beslist uiteindelijk dat de adviseur binnen vier weken aan klanten een bedrag van € 10.921,88 moet vergoeden met de wettelijke rente daarover vanaf 4 december 2017 tot aan de dag van algehele voldoening.

Wat kunt u doen?

Ook hier is van belang wat u vastlegt in de overeenkomst van opdracht met uw klant. Wat doet u wel voor de klant en wat niet. U heeft een inspanningsplicht om de financieringsaanvraag tijdig rond te krijgen. Wanneer u verder niets vastlegt blijft de klant zelf verantwoordelijk voor voorwaarden zoals die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst. U kunt de klant daarin wel begeleiden. Tijdens de bemiddelingsfase blijft het belangrijk de klant op de hoogte te houden van de voortgang. En hen te wijzen op mogelijke gevolgen wanneer een termijn niet wordt behaald. Bewaar telefoonnotities en e-mailcorrespondentie in het (digitale) dossier van de klant.

Wat kan SVC voor u doen?

Met de Wft of Keurmerk Certificeringsaudit weet u waar u staat met uw adviesproces. Een audit geeft duidelijk inzicht in de kwaliteit van het adviesrapport ten opzichte van de Wft, maar wij kijken ook kritisch naar uw zorgplichten vanuit het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast is het mogelijk om periodiek een steekproeftoetsing op uw dossiers uit te laten voeren. Er zijn zelfs organisaties waarvoor wij alle adviesrapporten beoordelen, voordat deze naar de klant wordt gestuurd. Bent u nieuwsgierig wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op, wij zijn graag tot nadere toelichting bereid.