Aangesloten ondernemingen: Schade € 11.000,-!
5 juni 2024 om 11:45
In een recente Kifid zaak oordeelde de commissie over de zorgplicht van een hypotheekadviseur die klanten een onjuist advies had gegeven en de termijn voor het financieringsvoorbehoud onnodig had laten verstrijken. Ondanks het verweer vanhet aangesloten advieskantoor dat de adviseur als zelfstandig ondernemer handelde en niet in dienst was, oordeelde het Kifid anders.
De feiten
De klanten zochten advies en bemiddeling bij een adviseur voor een extra hypotheek van € 110.000 voor de aankoop van een perceel met garage. De adviseur, die op de website van het advieskantoor stond en e-mailde vanaf een adres van het advieskantoor met de functietitel 'partner', voerde op juni 2022 een oriënterend gesprek met de klanten. Op basis van dit gesprek gaf de adviseur een positief advies voor de hypotheek.
De klanten tekenden in januari 2023 de koopovereenkomst met een financieringsvoorbehoud tot begin maart 2023. De adviseur stelde echter de benodigde verlengingen voor de financiering uiteindelijk te laat voor, en de financieringsaanvraag werd niet op tijd afgerond. Hierdoor liep het financieringsvoorbehoud af zonder verlenging, en de passeerdatum werd niet gehaald. De koopovereenkomst werd ontbonden en klanten moesten een boete van € 11.000, - betalen.
Het advieskantoor heeft zich verweerd met de volgende punten:
Geen bemiddeling: Er zou geen sprake zijn van bemiddeling voor het verkrijgen van de financiering, aangezien er geen opdracht tot dienstverlening getekend was. Hoewel er inkomensgegevens zijn opgevraagd is er geen dossier of aanvraag gestart.
Tijdsverloop: Het is opvallend dat na de ondertekening van het koopcontract geen verdere stappen zijn ondernomen gedurende een aanzienlijke periode. Het lijkt erop dat de adviseur de klanten aan het lijntje heeft gehouden, zonder verdere actie te ondernemen.
Verantwoordelijkheid: Het advieskantoor is niet de juiste partij om aansprakelijk te stellen, aangezien de adviseur een zelfstandig ondernemer was en niet in dienst bij het advieskantoor. De samenwerking met de adviseur is beëindigd en de adviseur is verantwoordelijk voor de schade.
De beoordeling
Volgens artikel 3:61 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een rechtshandeling die namens een ander is verricht, bindend zijn voor de wederpartij als deze redelijkerwijs mocht aannemen dat de vertegenwoordiger voldoende volmacht had. In het geval van de klanten en de adviseur is vastgesteld dat de adviseur zich herhaaldelijk heeft gepresenteerd als een vertegenwoordiger van het advieskantoor, zowel in e-mailcorrespondentie als op de website van het advieskantoor. De commissie oordeelt dat de klanten gerechtvaardigd mochten vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de adviseur voor hun financieringsaanvraag. Dit aspect van de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.
Bij de totstandkoming van de overeenkomst kijkt de commissie naar artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek. De commissie concludeert dat voor de totstandkoming van een overeenkomst geen schriftelijke vastlegging vereist is. Er is vastgesteld dat er regelmatig contact was tussen de klanten en de adviseur over de financieringsaanvraag, waarbij de klanten meerdere documenten hebben verstrekt. De klanten hebben mondeling aan de adviseur opdracht gegeven om een financiering aan te vragen, wat volgens de commissie voldoende is om een overeenkomst van opdracht tot stand te brengen. Hoewel er geen schriftelijke opdracht tot dienstverlening is getekend en geen factuur is verstuurd, staat dit volgens de commissie de totstandkoming van de overeenkomst niet in de weg. De adviseur blijft verplicht tot naleving van wettelijke verplichtingen, waaronder de zorgplicht van een opdrachtnemer.
Het toetsingskader voor de zorgplicht van de adviseur wordt bepaald door artikel 7:401 BW, waarin staat dat een opdrachtnemer de zorg van een goed opdrachtnemer moet betrachten. Dit houdt in dat de adviseur deskundigheid en vakkennis moet hebben, de financiële belangen van cliënten moet behartigen, en zorgvuldigheid moet betrachten in advisering. Ook moet hij de voortgang van een hypotheekaanvraag bewaken en relevante termijnen in de gaten houden. Als het duidelijk is dat een gewenste hypotheek niet mogelijk is, moet hij dit communiceren. De adviseur heeft zijn zorgplicht geschonden door de klanten niet te wijzen op knelpunten in het hypotheektraject, wat tot een onrealistische verwachting leidde.
De commissie concludeert dat het advieskantoor op zijn minst de indruk heeft gewekt dat hij vertegenwoordigd werd door de adviseur, waardoor hij aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de schending van de zorgplicht door de adviseur.
Het advieskantoor moet een de schadevergoeding van € 11.000 aan de gedupeerde klanten betalen.
Wat kunt u doen?
Als u samenwerkt met een freelance adviseur, maak dan duidelijke afspraken over de aansprakelijkheid van deze adviseur. Het zal niet helpen om onder dergelijke claims uit te komen, maar u hebt in ieder geval een goed uitgangspunt voor een verhaalsactie. Daarnaast is het zinvol om de kwaliteit van het advies van de freelance adviseur te controleren, bij voorkeur op basis van het vier-ogen-principe, maar minimaal op basis van steekproeven.
Wat kan SVC voor u doen?
SVC biedt het Keurmerk Financiële Dienstverlening aan, een kwaliteitskeurmerk. U krijgt toegang tot het SVC Kennisportal, met alle procedures, instructies en formulieren om aan de wettelijke vereisten te voldoen en u wordt minimaal eens per anderhalf jaar gecontroleerd. Bij een Keurmerk Certificeringsaudit worden uw bedrijfsvoering en uw adviesdossiers beoordeeld. Op deze manier kunt u advies geven met de zekerheid van het Keurmerk!
Kijk voor meer informatie op onze website www.keurmerkfd.nl of neem contact met ons op nummer 033-711 02 99.
