Adviseur aansprakelijk voor niet vermelden verhuurverbod 

11 november 2022 om 09:15

De klant heeft zijn woning zonder toestemming van de hypotheekverstrekker verhuurd, terwijl hij bekend was met de voorwaarden. Toch wordt adviseur door de klant aansprakelijk gesteld voor schending van de zorgplicht nadat zijn hypotheek werd opgeëist door de geldverstrekker. Hoe oordeelt de rechter? 

De feiten 

De klant is eigenaar van meerdere woningen. Zelf woont hij in een bovenwoning. De woning op de begane grond, de benedenwoning, heeft hij aan derden verhuurd. Begin 2018 besluit de klant om nog een woning aan te kopen (hierna: huis 2). Voor de financiering van huis 2 gaat hij naar de adviseur. Op advies van de adviseur heeft de klant een herfinanciering aangevraagd voor zijn bovenwoning. Voor de financiering van huis 2 heeft hij na advies en bemiddeling van de adviseur een offerte van een aanbieder ontvangen. Huis 2 is zonder toestemming van deze aanbieder verhuurd. De aanbieder heeft dat na onderzoek ontdekt en heeft de geldlening opgeëist.  
 
De klant moest daarom een nieuwe financiering aangaan voor huis 2 en heeft daarvoor kosten moeten maken, inclusief een boeterente aan de eerste aanbieder. De klant wil de schade van ruim € 30.000,- verhalen op de adviseur, omdat hij van mening is dat hij onjuist is geadviseerd. 
 
Volgens de adviseur heeft de klant nooit aangegeven dat huis 2 verhuurd zou worden en dacht dan ook dat de klant huis 2 zelf zou gaan bewonen. In de offerte van de aanbieder en in de hypotheekakte stond opgenomen dat de woning niet zonder toestemming van de aanbieder mocht worden verhuurd. De adviseur vindt dat het de eigen schuld is van de klant dat hij de woning zonder toestemming heeft verhuurd. 

De beoordeling 

Tussen partijen staat vast dat de klant mondeling aan de adviseur de opdracht heeft gegeven om hem te adviseren over en te bemiddelen bij het verkrijgen van de hypothecaire geldleningen. Heeft de adviseur zich als professionele opdrachtnemer tegenover haar opdrachtgever gedragen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht?  
 
De adviseur had niet zonder instemming van de klant in het aanvraagformulier van de aanbieder mogen zetten dat huis 2 door de klant zelf zou worden bewoond en niet zou worden verhuurd. De adviseur had dit moeten nagaan bij de klant. De adviseur heeft van de aanbieder de offerte ontvangen en aan de klant overhandigd. Als opdrachtnemer/financiële dienstverlener behoorde de adviseur de klant te wijzen op het bij de offerte behorende algemene voorwaarden opgenomen verhuurverbod. De adviseur had moeten nagaan of de klant zich realiseerde wat de gevolgen zouden kunnen zijn als huis 2 toch zou worden verhuurd. Dat is niet aantoonbaar gebeurd.  
 
Daarnaast had de adviseur kunnen en moeten weten dat huis 2 niet voor eigen bewoning zou zijn. De adviseur had kort daarvoor geadviseerd om de bovenwoning te herfinancieren, omdat ook daar zonder toestemming van de geldverstrekker de benedenwoning was verhuurd. Het is niet logisch dat er kosten worden gemaakt voor een herfinanciering als enkele weken later die woning wordt verkocht. De adviseur had dat op z’n minst moeten verifiëren en de klant erop moeten wijzen wat de consequenties zouden zijn als huis 2 verhuurd zou worden. 
 
De adviseur is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de overeenkomst en is aansprakelijk voor de schade die de klant daardoor heeft geleden.  
 
De rechtbank komt tot een ander oordeel over het persoonlijk schenden van de zorgplicht. Als de opdrachten van de klant zouden worden weggedacht, leveren de fouten die de adviseur heeft gemaakt geen onrechtmatige daad op.  

Eigen schuld 

De adviseur geeft aan dat de klant uit de offerte van de aanbieder en het aan concept van de hypotheekakte heeft moeten begrijpen dat verhuur van huis 2 zonder uitdrukkelijke toestemming van de aanbieder niet mogelijk was. Ook was het de klant uit de hypotheekakten met de aanbieders van de boven- en benedenwoning bekend dat er een verhuurverbod kon bestaan. Door het verhuurverbod te aanvaarden, heeft de klant zelf schuld aan de latere beëindiging van de hypothecaire geldlening en opeising door de aanbieder. 
 
De rechtbank kan de adviseur daarin volgen. De klant mag gelet op de herfinanciering van de bovenwoning en de benedenwoning, waarbij het nieuwe hypotheekrecht alleen op de door de klant bewoonde bovenwoning werd gevestigd, bekend worden geacht met het bestaan en de betekenis van het verhuurverbod. Van de klant had daarom meer alertheid mogen worden verwacht toen in de algemene voorwaarden bij de offerte van de aanbieder en vervolgens in het concept voor de hypotheekakte het verhuurverbod was opgenomen. 
 
Ook na het vestigen van het hypotheekrecht heeft de klant nooit om schriftelijke toestemming gevraagd aan de aanbieder voor de verhuur van huis 2. Hij heeft ook niet bij de nagevraagd of de adviseur om die toestemming had gevraagd. Omdat de klant nooit enig bericht heeft gekregen dat verhuur was toegestaan, mocht hij er niet vanuit gaan dat er toestemming was. Daarom had hij niet zonder meer mogen overgaan tot verhuur van huis 2.  
 
De rechtbank oordeelt daarom dat er sprake is van eigen schuld aan de kant van de klant, maar het tekortschieten van de adviseur weegt zwaarder. De tekortkomingen van de adviseur wegen twee keer zo zwaar als de eigen fouten van de klant. Daarom komt 2/3 deel van de schade voor rekening van de adviseur. Het resterende deel blijft voor rekening van de klant . 
 
Partijen hebben nog niet behoorlijk en gedocumenteerd gedebatteerd over de schadeomvang . Van partijen wordt verwacht dat zij hun nadere standpunten zo veel als mogelijk zullen onderbouwen met bewijsstukken. 
 
In afwachting van de aktes van partijen houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan. 

Wat kunt u doen? 

Een goed advies begint met een goede en diepgaande inventarisatie. Zorg ervoor dat duidelijk is wat de wensen en doelstelling van de klant zijn. Vraag door en analyseer welke mogelijke oplossingen passend zijn. Let er daarbij op dat u geen aannames doet. In het geval u niet precies weet wat de bedoelingen van de klant zijn; vraag door tot één en ander helder is. Ook als u al beschikt over informatie van de klant uit een eerder dossier, verifieer of deze informatie nog steeds klopt en passend is. Het is daarnaast uw taak om bijzondere voorwaarden met de klant te bespreken en zeker van te zijn dat de klant deze begrijpt. Leg wat u heeft besproken vast in een gespreksverslag, notitie of adviessamenvatting. Door daarnaast regelmatig contact met uw klanten te onderhouden kunt u ook controleren of er iets is gewijzigd in de persoonlijke of financiële situatie van de klant. En of de lopende producten daar nog bij passen. 

Wat kan SVC voor u doen? 

Met het SVC Kennisportal beschikken wij over een krachtige tool om u te ondersteunen met pragmatische procedures, instructies, formulieren en sjablonen. Zoals een inventarisatieformulier, klantprofielformulier en motivatievragen die u kunnen ondersteunen bij het opstellen van een volledig advies. Met het SVC compliance abonnement krijgt u toegang tot ons Kennisportal, ontvangt u onze nieuwsbrieven, kunt u gebruik maken van de Wft helpdesk en kunt u 4 keer per jaar een adviesdossier ter beoordeling voorleggen. Wilt u meer informatie over het compliance abonnement of de Kennisportal? Neemt u dan contact met ons op.