Is adviseur verantwoordelijk voor financieringsvoorbehoud?

28 februari 2023 om 17:00

De adviseur heeft de klant als financieel adviseur bijgestaan bij de aankoop van een woning. De termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, is ongebruikt verstreken. De adviseur heeft namens de klant tweemaal een financiering aangevraagd, die beide keren is afgewezen. Vervolgens is de koopovereenkomst ontbonden en heeft de klant een boete van € 29.000,- betaald aan de verkopers van de woning. De klant is van mening dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet te verlengen. Hoe oordeelt de rechterbank hierover? 

De feiten 

De klant heeft begin mei 2018 een woning gekocht onder voorbehoud van financiering. De ontbindende voorwaarden zouden op 15 juni 2018 verlopen. Voor de financiering van de aangekochte woning heeft de klant de adviseur ingeschakeld voor advies- en bemiddeling. De koopakte is op 25 mei 2018 naar de adviseur gestuurd. De klanten hebben zelf een waarborgsom van € 29.000,- aan de notaris overgemaakt.  

De klant heeft eerder een woning aangekocht en gefinancierd, maar daarna zonder toestemming van de bank verhuurd. De adviseur heeft de klant begeleid bij de verkoop van deze woning en heeft toen namens de kopers de ontbindende voorwaarden verlengd. De klant ging er dan ook vanuit dat de adviseur dit ook voor hem zou doen. 

De adviseur heeft bij twee geldverstrekkers een aanvraag ingediend. Bij een geldverstrekker was dit op 13 juni 2018. Deze werd op 29 juni afgewezen. Daarna is bij een andere geldverstrekker een aanvraag ingediend. Deze werd medio juli 2018 afgewezen. Op 20 juli 2018 hebben de klanten de koopovereenkomst ontbonden. De waarborgsom van € 29.000,- is vervolgens als boete aan de verkopers uitgekeerd.
  
De klant stelt de adviseur aansprakelijk wegens schending van de zorgplicht. Hij is van mening dat de adviseur de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen had moeten verlengen. Zij eisen dan ook dat de adviseur de boete aan hen terugbetaalt.  

De adviseur geeft aan niet verantwoordelijk te zijn voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden en heeft de boete dan ook niet betaald. Daarbij geeft hij aan dat het de keus van de klant zelf was om de koop op dat moment te ontbinden. De overdracht stond gepland op begin september 2018. De adviseur vindt dat de klant hem zijn werk had moeten laten doen om alsnog een financiering te verkrijgen. 

De beoordeling 

De vraag die de rechtbank moet beoordelen is of de adviseur toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst met de klant. In de ondertekende overeenkomst van opdracht is vastgelegd dat de adviseur optreedt als financieel adviseur, niet als aankopend makelaar.  

Er is een verschil van mening tussen de klant en de adviseur over de inhoud van een telefoongesprek naar aanleiding van het afwijzen van de eerste aanvraag op 13 juni 2018. De adviseur zou de klant hebben gewezen op de ontbindende voorwaarden en hebben aangegeven dat deze moeten worden verlengd. De adviseur zegt dat de klant dit zelf zou doen. De klant zegt dat dat de adviseur contact op zou nemen met de verkopend makelaar. Er is echter geen notitie van dit gesprek gemaakt. De rechtbank vindt dat het de taak van de adviseur is om op zijn minst na te gaan bij de verkopend makelaar of bij de klant zelf of de termijn was verlengd. Door dit na te laten heeft de adviseur zijn zorgplicht geschonden. De financiering was inmiddels door twee aanbieders afgewezen. De kans was erg klein dat het elders wel zou lukken. 

Naar vaste rechtspraak houdt een opdracht tot hypotheekbemiddeling, tenzij anders overeengekomen, geen verplichting voor de opdrachtnemer in om namens de opdrachtgever tijdig een financieringsvoorbehoud in te roepen dat is opgenomen in de koopovereenkomst. Ook behoort in het algemeen niet tot deze opdracht de verplichting om de termijn voor het tijdig inroepen van het bedoelde financieringsvoorbehoud te bewaken. Daarvoor is de koper namelijk zelf verantwoordelijk.  

Toch kan de zorgplicht, onder omstandigheden, meebrengen dat een financieel adviseur zich de belangen van zijn klanten inzake het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud aantrekt. Hij moet de klant dan tijdig waarschuwen voor het verstrijken van de termijn, zich zo nodig zelf inspannen om verlenging van de termijn te verkrijgen en – indien dit niet gebeurt – de klanten zodanig informeren en adviseren zodat deze nog in staat zullen zijn de schade dreigt te voorkomen of te beperken.  

De rechtbank is van oordeel dat de adviseur in dit geval de belangen van de klant beter had moeten behartigen. Zeker omdat bekend was dat het nog wel een lastig zou kunnen worden om de financiering rond te krijgen, in verband met het eerdere geval van zonder toestemming verhuren van de woning. De vordering van de klant wordt dan ook toegewezen. De adviseur moet de schade van € 29.000,- aan de klant vergoeden vermeerderd met de wettelijke rente. 

Wat kunt u doen? 

De lessen uit deze uitspraak van de rechtbank zijn: 

Wat kan SVC voor u doen? 

Met het Wft-abonnement heeft u toegang tot ons Kennisportal met procedures, instructies en formulieren om te kunnen voldoen aan de wettelijke eisen. Daarnaast ontvangt u onze periodieke nieuwsbrief met uitspraken over relevante jurisprudentie, Kifid-uitspraken en wettelijke wijzigingen en kunt u gebruik maken van onze helpdesk. Wilt u meer informatie? Neemt u dan contact met ons op.