Minder kunnen lenen is geen schade

29 juni 2023 om 11:45

De klanten zijn van mening dat de adviseur hen onjuist heeft geïnformeerd over de mogelijkheid tot het meenemen van hun huidige hypotheek naar een nieuwe woning. De adviseur zou hebben aangegeven dat dit geen probleem zou zijn, maar dit bleek echter maar deels te kunnen. Heeft de klant hierdoor schade geleden? Deze vraag werd voorgelegd aan de geschillencommissie.

De feiten

November 2022 hebben de klanten met de adviseur een overeenkomst van opdracht gesloten, ten behoeve van het meenemen van hun hypothecaire geldlening naar hun nieuwe woning. De adviseur heeft op eind december 2022 een zogeheten maatwerkformulier aan de geldverstrekker toegezonden, waarbij een hypothecaire geldlening van € 294.694,- werd aangevraagd, de hoogte van de hypothecaire geldlening op de oude woning.

Eind 22 februari 2023 is door de geldverstrekker een offerte uitgebracht, voor een hypothecaire geldlening ten bedrage van € 117.500,-, tegen een rentepercentage van 1,52%, het huidige rentepercentage op de hypothecaire geldlening van de klanten. De klanten zijn akkoord gegaan met deze offerte, waarna de akte van levering en de hypotheekakte op 6 maart 2023 zijn gepasseerd.

De klanten willen dat de adviseur alsnog een hypothecaire geldlening ten bedrage van € 177.194,- voor de klanten verzorgt, dan wel een schadevergoeding aan hen betaalt ten bedrage van € 177.194, om de volgende reden. De adviseur heeft toegezegd dat zij de hypothecaire geldlening op hun oude woning, van in totaal € 294.694,-, volledig konden meenemen naar hun nieuwe woning. Aangezien de adviseur de klanten hierover volledige zekerheid had gegeven, hebben zij ervoor gekozen om de nieuwe woning zonder voorbehoud van financiering aan te kopen.

Uiteindelijk bleken de klanten hun hypothecaire geldlening slechts voor een bedrag van € 117.500,- mee te kunnen nemen, waardoor zij nu geen financiële ruimte meer hebben om hun woning te renoveren en verduurzamen. Zij zijn van mening dat de adviseur haar zorgplicht heeft geschonden en dat zij aansprakelijk is voor de schade die de klanten hierdoor lijden. Deze schade bestaat uit het bedrag dat zij minder hebben kunnen lenen.

De beoordeling

De commissie stelt voorop dat zij de adviseur niet kan verplichten om alsnog een offerte voor een (aanvullende) hypothecaire geldlening bij de geldverstrekker te verkrijgen. Het wel of niet verstrekken van een hypothecaire geldlening is immers een beslissing die aan de geldverstrekker is voorbehouden en valt buiten de invloedssfeer van de adviseur.

Als de adviseur is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen, zou zij mogelijk wel schadeplichtig kunnen worden jegens de klanten. Daarbij geldt als uitgangspunt dat schade niet wordt berekend aan de hand van teleurgestelde verwachtingen. Een wettelijke verplichting tot schadevergoeding moet de klanten daarnaast zoveel mogelijk in de toestand brengen waarin zij zouden hebben verkeerd indien de gestelde fout van de adviseur zou zijn uitgebleven.

De klanten hebben er weliswaar op gerekend dat zij een hoger bedrag konden lenen, maar zij hadden niet in een slechtere financiële positie verkeerd als de adviseur de klanten niet had aangegeven dat zij de volledige hypothecaire geldlening konden meenemen, voor zover al vast zou komen te staan dat de adviseur dit heeft aangegeven.

De klanten geven aan dat hun schade bestaat uit een bedrag dat zij niet kunnen lenen. Een lening dient echter (met rente) te worden terugbetaald, zodat de klanten (uiteindelijk) niet in een financieel slechtere positie terechtgekomen doordat zij een lager bedrag kunnen lenen. Een hogere lening had er immers hooguit toe geleid dat de klanten tijdelijk over extra geld beschikten, maar uiteindelijk was hun financiële positie er vanwege de terugbetaling van de geldlening en de rente die daarover betaald moet worden juist slechter geweest met een hogere lening. Dat de klanten verder schade lijden doordat ze hun huis niet kunnen verbouwen of verduurzamen is niet aangegeven of gebleken.

Met betrekking tot de stellingen over het financieringsvoorbehoud zou dit mogelijk anders kunnen zijn, omdat de klanten dan wellicht van de koop hadden kunnen afzien. In dat geval hadden zij mogelijk wel in een andere financiële positie verkeerd. Hiervoor geldt echter dat niet is komen vast te staan dat de adviseur de klanten heeft geadviseerd om van een financieringsvoorbehoud af te zien. De adviseur heeft daarover verklaard dat hij heeft aangegeven dit onverstandig te vinden. De klanten hebben niet aangetoond waaruit blijkt dat de adviseur heeft aangegeven dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was. Partijen verklaren beiden dat dit alleen telefonisch is besproken, zodat hiervan geen schriftelijk bewijs is. De commissie kan dan ook niet vaststellen wat hierover is besproken of wat de adviseur hierover heeft geadviseerd.

Het voorgaande leidt ertoe dat geen sprake is van schade die door de adviseur dient te worden vergoed. De vordering wordt afgewezen.

Wat kunt u doen?

Zeker in het geval van maatwerk is het belangrijk dat u de klanten goed informeert over de (on)mogelijkheden van de nieuwe hypotheek. Geef daarbij aan dat het de geldverstrekker is die beslist of er een aanbod voor een hypotheek wordt uitgebracht. Als adviseur kunt u de aanvraag zo goed mogelijk voorbereiden, met stukken onderbouwen en voorleggen aan de aanbieder. Zorg ervoor dat er duidelijkheid is voordat de klant een woning aankoopt. Of dat de klant in ieder geval aankoopt met voorbehoud van financiering. En als laatste: leg de gemaakte afspraken met de klant vast en beloof niets wat u niet na kunt komen.

Wat kan SVC voor u doen?

Om schending van zorgplicht te voorkomen is het van belang een duidelijk beleid hierover op te stellen. In ons Kennisportal hebben wij hier voorbeelden van voorhanden. Daarnaast zitten in de Kennisportal procedures, instructies, sjablonen en formulieren. Zoals een inventarisatieformulier, klantprofielformulier en motivatievragen die u kunnen ondersteunen bij het opstellen van een volledig advies. Met het SVC compliance abonnement krijgt u toegang tot ons Kennisportal, ontvangt u onze nieuwsbrieven, kunt u gebruik maken van de Wft helpdesk en kunt u 4 keer per jaar een adviesdossier ter beoordeling voorleggen. Wilt u meer informatie over het compliance abonnement of de Kennisportal? Neemt u dan contact met ons op.